2.58万亿什么概念

heraldic

名月 发表于 2023-8-23 11:12
你以为是绑架了政府？你要知道政府可是通过卖地拿走了50%，这不是我说的，王健林说的。最终的结果是政府 ...

就凭这事，这位首富，估计会不得善终的，居然不甘心当台前的

heraldic

名月 发表于 2023-8-23 11:09
官员因为这还有大量的暗收入

伟光正属于他们，大家都不愿意说穿这些

chowlone

有些人死了，但永远活着。

xpp007

得有侠客出世才行了，法律既然不管用，迁迁说

gwmj

让一部分人先富起来。本想先富的人带动另一部分人后富裕。结果变成了先富的人带动另一部分人后负债。

gwmj

名月 发表于 2023-8-23 11:12
你以为是绑架了政府？你要知道政府可是通过卖地拿走了50%，这不是我说的，王健林说的。最终的结果是政府 ...

这些地产的老板个人其实都肥的狠，包括高管。

gwmj

xpp007 发表于 2023-8-24 02:37
得有侠客出世才行了，法律既然不管用，迁迁说

侠以武犯禁，存活不了的。

lynx99

其实就是个数字概念，如果真有意愿放过的话，也就一句话的事情，就能够一笔勾销，这事儿以前也不是没干过

jotis

都是预售为什么会亏损？

golden21c

恒大还在自救，债务可控

宋公明

严格地说，如果恒大破产了，不是谁来“还”这些债，而是谁来“消化”这些债务。除了许皮带要拿出家产来还债，其余理论上谁借出，谁消化，还包括买了恒大产品的消费者。其中需要全民共同承担的部分，就是那些给恒大、为恒大提供担保的银行等机构的国有股份债权。

欧阳静茹

golden21c 发表于 2023-8-24 12:10
恒大还在自救，债务可控

只要有国家给兜底，就叫可控，
实际上很多企业如果都像恒大这样，出了问题，国家兜底，那就不完全是市场经济了。
如果一个江南皮革厂倒闭了，也能有这待遇吗？国家也负责给还债吗？

zsjcj112

如果恒大给兜底了，碧桂园怎么办？

golden21c

感觉没啥
过猛调控才是有点问题
事实上世界不少人口老龄化严重的国家，房地产市场也是很健康的，诀窍在于政策得利，市场维护得当，不会崩溃
日本三十年的原因是当时大藏省负责房地产利率调控的关键人物三重野康是M国棋子或者脾气暴躁，配合挤爆日本，听说儿时在中国吉林呆过

golden21c

戳破泡沫之后 ——三重野康的1994年
The significant problems we face cannot be solved at the same level of thinking we were at when we created them. ——Albert Einstein

要解决一个巨大麻烦，绝不能遵循产生这个问题的逻辑和想法 ——爱因斯坦

导读：解铃，绝非系铃人。

在日本股市和地产泡沫相继在1989和1992年被戳破后，日本经济在1994年出现企稳复苏的迹象。股市反弹25%，进出口增速超过10%，固定资产投资增长接近8%，GDP增速在三季度重回2%。看起来日本在经历了1990-93年痛苦的去杠杆后，经济迎来了软着陆。暗黑的隧道即将到达尽头。There is always light at the end of the tunnel，三重野康（Yasushi Mieno）这位当时日本央行行长在1994年新年献词中如是说。可是很快，三重野康心中的不安感越来越强烈。这位被称为“戳破泡沫的人”，在他掌舵日本银行（央行）的最后一年，警觉到1994年的反弹只是短促而难以持续的，戳破泡沫时候下的猛药的负面效果还未全面呈现。一个疑问越来越大，戳破泡沫到底应该怎么做？他的政策看似如教科书般的正确，为何没能挽回日本经济颓势？

1994，甲戌年，70岁的三重野康（Yasushi Mieno）迎来了他在日本央行行长任期上的最后一年。5年前接任行长时的踌躇满志，还历历在目。童年时代辗转于中国东北，少年就考入日本排名第一的中学，毕业于东京大学法学院，作为接班人被佐佐木直招聘进入日本银行。他的履历烫着金，内心充满骄傲。为了捍卫日元，建立日本央行独立性，他强硬而坚持。在1989年12月17日上任不足一周后就宣布加息，开始了雷厉风行的金融整顿。

他相信，当时的日本面临着资产泡沫和通货膨胀的双重压力。1989年底，日经指数达到疯狂的历史顶峰38957点，市值超过611万亿日元，皇居旁帝国广场土地价格可以买下美国整个加州，而东京银座四丁目的土地拍卖价格超过30万美元每平方米。除了日本人，全世界都觉察到这个巨大的泡沫。通胀方面，CPI已经从1988年5月的0.12快速攀升到2.85，趋势继续向上。1988-89年，英国加息5次，美国加息2次，日本也被动跟随加了两次息。为了更加健康的日元，加息、去杠杆、减少经济部分对土地的依赖，这些都是刻不容缓的举措。那就大刀阔斧的干起来吧。

于是，连续加息五次让实际利率（名义利率减去通胀率）达到3%。从1989年12月到1992年7月，日经225指数连跌两年半，市值损失56%，日均成交金额下跌89%。可是彼时三重野康丝毫不敢懈怠，泡沫远没有除去。土地市场，仍然裹挟着巨大后劲，在1990-1991年继续翻腾。1991年土地综合价格相比1989年继续上涨34%。于是日本央行联合大藏省，开始限制土地融资，严格控制金融机构对土地的融资额度，强制要求大型银行净减少对土地贷款，切断土地资金来源。终于在1992年，土地价格由升转跌，当年下跌15%。一语成谶，何曾想到一跌就是整整25年。到2017年，日本土地综合价格只有1992年的1/3。迄今，土地价格仍然没有停止下跌。

图：在日本股市下跌60%之后，土地市场才见顶，开始了迄今25年的慢慢熊途（日经指数和土地价格指数）


泡沫被戳破后随之而来的是经济的休克。1992-1993年，日本经济出现大幅滑坡。意识到问题严重性的三重野适时地调整政策，连续降息，把基准利率从6%下调到不足2%。小心翼翼的推动货币供应增长，把M1增速从0推高到8%，把M2增速慢慢推升到5%。他在竭力说服大藏省实施更加积极的财政政策，尽管财政大臣桥本龙太郎仍犹犹豫豫，但财政也推动了固定资产投资增速从93年的-2%上升到94年的7%。于是1994年，日本经济得到了喘息。随着美国在1993年的复苏，日本进出口增速也出现反弹。GDP增速在94年3季度超过2%。形势似乎在好转。

图：三重野康主导的日本央行很早就开始试图化解泡沫破灭带来的休克影响（基准利率和M1/M2增速）


图：1994年日本经济似乎软着陆，投资、进出口和GDP增速都在复苏


然而，三重清楚的知道1994年经济数据好转其实过度依赖海外经济，增速反弹是由93年基数过低造成的。尽管当时汽车、半导体行业带动经济转型小有成绩，但土地市场的低迷仍然严重拖累传统产业。他敏感的觉察到1990-1993年过度严厉的紧缩政策，已经造成产生了极大的负面影响。

其一，政府对股票的强烈负面态度，加上指数猛烈的下跌，已经让社会民众对股市完全失去信心。成交量萎缩90%，融资额下滑93%，直接融资的功能几乎已经丧失。企业只能依赖银行信贷，日本金融结构愈发单一脆弱。1994年，与银行关联的大型企业呈现复苏，但越来越多众多富有活力的中小企业因为失血而倒闭。

其二，政府财政开始强势介入，公共部门直接参与产业建设越来越直接、频繁。大藏省觉得自己无所不能，从机场建设到电源开关，财政都制定详尽计划并亲自参与生产营销。公共部门支出越来越大，93-96年，成倍膨胀的政府支出吃掉了全部的财政盈余，赤字率超过5%。

其三，土地市场泡沫在92年被激烈的戳破，这个庞然大物带动经济不断下滑。新兴的电子、汽车难以对抗其趋势。1989年股票泡沫戳破时，市值是GDP的150%。但1992年戳破地产泡沫时，土地价值是GDP的500倍。阻止土地价格上涨固然不容易，但一旦趋势反转，几乎就无法遏制。如果可以重来一次，三重野康会万倍小心的面对地产泡沫。地产泡沫，好比抽烟吸毒，慢性自杀。然而，猛烈戳破地产泡沫，造成价格下跌趋势，那就是直接剖腹。

其四，最致命的是消极低迷的社会氛围。1990-1993年泡沫破灭给日本社会造成巨大打击，整个社会弥漫着低迷伤感情绪，民众消费意愿显著下滑，企业资本支出增速下滑。

三重野康希望呵护1994年来之不易的复苏，扭转90-93年造成的剧烈伤害。可惜他已经没有时间了。1994年，自民党内部纷争，党内分党。一年里，换了三个首相，从细川护熙到羽田孜再到村山富市。“你方唱罢我登场”，首相们无暇顾及日本央行，三重有了更大的自主权。但是党派政治混乱，同样意味着他不会再连任，三重没有更多时间去重整日本金融体系。长期以来和三重明争暗斗的财政大臣桥本龙太郎在1996年帮助自民党重新夺回首相位置，日银（央行）再次沦为大藏省（财政部）的“侍女”。尽管三重野在其任期的后半段都在试图化解泡沫破灭的负面影响，但还是被打上了“戳破泡沫的人”的标签。

机会一旦错过，就不再。日本经济从1996年开始再次陷入泥潭。1994年日本GDP总量是501万亿日元，20年后的2013年日本GDP总量是503万亿，相差无几，失去的何止是十年？

离任前的三重黯然神伤，他或许会想起他中学同学——安部公房。这位影响了后来的大江健三郎的著名日本后现代作家，最著名的作品是《砂女》。说的是一个到海边沙丘采集昆虫的男人，偶然之下误入只有一个女人居住沙洞之家，被囚禁于其中，日复一日只能挖沙。他尝试了诸多方法逃脱，一次次失败之后，男人渐渐适应了沙洞里的生活，最终获得逃亡的机会时，他已经放弃尝试。

三重从1992-1994年不断尝试修复泡沫破灭造成的负面影响，但终究没有成功。教科书告诉他，必须干净的除去泡沫，必须降低杠杆，必须迎头痛击。但他反思后的结论是，要温和地让泡沫慢慢释放，在不破坏社会信心的情景下让经济主体释放活力，化解泡沫破灭的阵痛。18年后，桥水基金创始人Ray Dalio把这个总结为通过长期压低实际利率，营造可持续的通货膨胀，来实现去杠杆。

有意思的是，1994年三重野康期盼希望，但终究只是等待戈多。一衣带水的领邦中国，他的同行，当时身兼央行行长的副总理朱镕基，实施了两项影响深远的改革：一、推动人民币汇率市场化，人民币兑美元比率从5.7一次性下调到8.；二、推动财税改革，中央地方财税分账比例重新划分。中国在1994年迎来了经济腾飞的希望........

golden21c

说到刺破房地产泡沫，就不得不提一个人——三重野康。三重野康，1924年出生于日本东京，在京大学法学部毕业后进入日本银行工作。

1984年12月，他在澄田智的领导下被任命为副总裁。由于澄田智是前财务省大臣，并被认为是“天降组”。从那以后，三重野康就成为日本银行的实际掌权人，并对日本的货币政策发展有着很强的影响。

在任期间，他实施了金融紧缩政策，进行了五次调息。最初，三重野康的金融政策令资金以及政府的土地供给逐渐变少。物以稀为贵，供应量的减少并没有导致房价的下降，反而令房价变得更高。
任何一个政策的效果都不是立竿见影的，到了1991年，金融紧缩政策的效果才开始显现。房地产开始崩溃，资金断裂，征信体系坍塌。一时间日本从天堂跌入了地狱。泡沫终究还是被刺破了。

泡沫被刺破导致了严重的经济危机，引发了失去的十年。随着房价的下跌，日本人纷纷开始抛售房产，房子变得越来越廉价。

由于公司破产倒闭，大量人员失业，企业开始降薪。许多日本人一辈子都被套在楼市之中，背了一辈子高昂的房贷。而三重野康也背负着一辈子的骂名，被人们戏称为“泡沫戳破人”

golden21c

总结经验教训，日本悟出真理

泡沫经济终究是黄粱一梦。这次房产动荡让日本悟出一个真理：那就是要全力对实体经济进行发展，只有积极的发展工业、农业等实体经济，才是一个国家经济发展的立足之本，这个真理日本一直沿用至今。

从一夜暴富到一贫如洗的日本开始了艰难的产业升级之路，发展高新科技、加快产业升级逐渐成为日本的前进方向。经过一段时间的发展，日本的经济终于恢复了往昔的活力

用房产和金融拉动经济是不可取的，看看美国的次贷危机以及日本的房地产泡沫。要想增强综合国力，只能通过大力发展实体经济，不要做一些饮鸩止渴的行为。
特朗普执政时期，一直想要制造业回归美国，这是因为他意识到只有制造业才是一个国家立于不败之地的根本。由此可见实体经济的重要性。

现如今，我国面临的情况与当年的日本有些相像。在内，面临着比日本更大的房产泡沫；在外，面对着美国的发动的贸易战。

而我国又与日本有着不同的地方，中国的有着世界上最全的工业体系，最强的消费潜力，以及最有执行力的政府。

希望在未来的发展中，我国能吸取日本的经验教训，努力发展实体经济，顺利完成产业升级，让房产泡沫平稳落地。

golden21c

中新网4月18日电 据日本共同社18日报道，日本银行(央行)前行长三重野康15日因心脏衰竭在东京的医院去世，享年88岁。三重出生于大分县，曾在上世纪90年代初期因击碎泡沫经济而毁誉参半。

三重1947年从东京大学法律系毕业后进入央行工作，不久就得到了“央行王子”的美名。在经历了营业局长、理事等职后于1984年担任副行长，1989年12月升任第26任央行行长。

他在就任后不到一年内三次宣布上调官方贴现率，一度被誉为治理泡沫经济的“平成鬼才”。

但因过度收紧货币政策造成房地产和股票市场暴跌，泡沫破灭后经济陷入严重不景气，三重又被指责为“经济不景气的罪魁祸首”。

golden21c

在签订《广场协议》两年后，日本希望低利率驱动实体经济制造业的发展，利率一路下调。

这期间，最标志性的事件就是日本人购买纽约标志性建筑洛克菲勒大楼。

当时的日元飙升，房价飞涨，日本领土面积仅有美国的4%，但其地价市值是美国地价总额的4倍还多。

在当时的日本，只要买地-抵押-贷款-买地-抵押-贷款-买地无限循环，就一定可以赚钱

当时的日本人没有人相信房价会下跌，炒房、买房、买地成为暴富的主要途径。

房价疯狂上涨的行情一直延续到1989年，直至三重野康出现。

前日本央行行长：三重野康

三重野康任职日本央行行长时，日本正面临着资产泡沫和通货膨胀的双重压力：

1989年底，日经指数达到疯狂的历史顶峰38957点，市值超过611万亿日元；

帝国广场土地价格可以买下美国整个加州，而东京银座四丁目的土地拍卖价格超过30万美元每米

日本政府也意识到房地产泡沫的巨大问题，所以从1987年开始，有意识的推出土地调控政策。

只是，这些政策没有让日本的地价和房价下降，反而进一步刺激了地价和房价上涨。

面对这样的局面，前日本央行行长三重野康认为——

加息、去杠杆、减少经济发展对土地的依赖，是刻不容缓的举措。

所以，日本第26任央行行长三重野康抛出了自己的施政观念：

与其被动地等待房地产泡沫“硬着陆”，不如自己主动刺破泡沫让房地产行业“软着陆”。

说的就要做到！

日本前央行行长三重野康直接向市场投掷出深水炸弹，一年内央行加息五次，利率从2.5%上调至6%，与此同时，采取紧缩的货币政策。


彼时的三重野康怎么都不会想到，随着房地产泡沫的刺破，日本经济步入无法挽回的境地。

首先，是下日本股市的疯狂下跌：

从1990年1月12日日经225指数“坠崖式”下跌，从最高点38915点跌至20000点以下。

股市下跌伴随着企业亏损，企业主被迫出售股票和资产来换取流动性，同时，破产企业的抵押物被银行拍卖变现。

一夜之间，日本楼市出现“踩踏”式放盘，房源短期内暴增，市场转瞬间就供大于求，房价开始下跌。

1991年，日本房地产开始坍塌式暴跌，六大核心城市房价下跌超过15%，至此拉开了日本为期15年的房价下跌周期。

2007年日本的土地价格仅仅是1991年土地价格的27.7%，土地价格跌幅超过70%。

至此，之前炒房、买房的日本人资产大幅缩水，无数人从“千万富翁”变成“千万负翁”。

2

面对这种情况，日本政府拉开政策抽屉，把能用的工具都鼓捣了一遍！

结果呢？

日本经济衰退达到了20年。

对于当时高位接盘的日本人而言，1991年不仅是房价和经济的拐点，也是青壮年人口峰值的拐点。

同时，日本的城市化率已经达到了77.4%，城市化基本没有空间。

购房适龄人口下降，城市化饱叠加到一起，意味着“接盘侠”变少了。

想套现离场的工薪族发现，房子根本卖不出去！

而没有买房的人，对未来的预期也发生了重大转变。

房地产泡沫刺穿后，日本人不再相信房价上涨、也不愿意负债，日本企业赚取的利润也不再投入扩大再生产，而是先把债务还掉。

不追求利润最大化，追求负债最小化，是当时日本人和日本企业的“信条”。
这也就解释了为什么日本后期的“刺激”政策无效，也解释了为什么1988年2.5%的低利率还能催生泡沫，但1993年也是2.5%的利率却没有任何刺激。

日本的企业和个人都不愿意负债了。

这也是辜朝明在《大衰退》一书中提出的新概念“资产负债表衰退”，这种“资不抵债”的衰退将日本经济拖入了萧条的泥潭。

在“资产负债表衰退”的过程中，企业以裁员、降薪、体现“资产负债表衰退”，而日本年轻人则用“不婚、不育、不创业”来体现这轮“资产负债表衰退”。

3

日本消失的20年，一直是亚洲国家的“前车之鉴”。

在明白日本泡沫刺破之后的惨状，我们一直秉承着“泡沫不能破、住房不能炒”的大原则，只是“泡沫不能破”相比“住房不能炒”而言，只能意会不可言传。

比如，地方城市土拍哪怕没有一家民企，土拍价格也不会降；

比如，多个地方城市二手房库存超过10万套，一手新房价格也不能大幅下降；

…………

文章看到这里，会有小伙伴会问：

我们会重蹈覆辙吗？


我认为趋势相近，但重蹈覆辙很难，原因有几点：

    我们城市化率仅为64%，还有10%左右的上涨空间；经济体量和人口基数有着巨大的差异，我们的家底还在；我们的地价和新房价格不可能出现大幅下跌的情况；我们的货币政策非常稳健，是全世界范围内唯一的GJ管控。

毕竟，日本用消失的20年，让后世知晓了什么事情不能做！面对类似的宏观趋势和处境，我们会摸着“日本这块石头”过河。

我们会尽力避免重蹈覆辙！

这就是为什么合肥17家房企敢不要脸的写联名信，控诉市场和购房者。因为要避免重蹈覆辙就需要房企“稳”一些。

日本消失的20年说的是20世纪90年代的事情，时间推衍到现在，日本深度老龄化社会存在的现象也值得我们警醒。

比如，日本60岁以上的老人犯罪率飙升，原因竟是没钱养老故意犯罪进监狱免费吃睡；（信息来源：日本纪录片老后破产）

比如，60岁以上的老人无房无子在老人院内常受虐待！（信息来源：日本纪录片老后破产）；

比如，东京房价在2012年跌至最低点10422元/平米，到2021年涨至16434元/平米，10年增长幅度57.6%；

比如，日本少子化叠加老龄化现象出现后，日本政府公开倡导80岁退休，并有企业积极响应；

再比如，2020开始，日本的房贷可以还款至85岁。

没错，日本人的平均寿命是82岁，但是房贷需要还款至85岁，比平均寿命还要多三年，也就是说“只要活着，就要还贷，直至死亡”。

在这项政策颁布前，日本还清房贷的平均年龄已经是73岁。（数据来自央视《经济信息联播》和日本《经济新闻》）

对于所有普通人而言，日本这个“前车之鉴”给到的启示很多，我捡重点说说：

    房价不会只涨不跌，也不会只跌不涨，这是一个周期，唯一不确定的是周期长短；房子是重要资产，前提是低负债或者零负债，反之，房子等于负债；房地产泡沫刺破，将带来经济衰退、裁员、降息、资产贬值，普通人生活艰难；老龄化是全球趋势，人老了，没有房子或者还要还房贷是很惨的一件事；


日本这个“前车之鉴”还告诉我们，深度老龄化来临后，延迟退休是大趋势，我们如何养老是个不得不深思的问题。

muse

国家都不管，你操这个心干什么